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21世纪经济报道记者李莎 北京报道
7月底中共中央政治局会议释放“稳定房地产市场”的积极信号后 ，8月7日晚间，北京出台重磅楼市新政，优化限购 、加大公积金支持力度 ，成为会后首个出台政策的一线城市 。8月8日起 ，北京楼市新政正式施行。
限购政策优化是其中的一大看点：非京籍家庭在五环内购房的社保或个税缴纳年限，由“2年 ”调减为“1年 ”。这意味着调整之后 ，非京籍家庭在北京全市范围内购房的社保或个税年限统一为“1年” ，满足这一条件后，非京籍家庭在五环内可购买1套商品住房 ，多子女家庭可再多购买1套；在五环外 ，不限购买套数 。
公积金是今年各地因城施策的高频政策工具，此次北京多维度加大公积金对住房消费的支持力度 ，其中大幅提高贷款额度 、优化贷款额度与缴存年限挂钩机制颇具亮点 。
一方面 ，夫妻双方均为公积金缴存人的，首套房公积金最高贷款额度从120万元提高至240万元 ，二套房公积金贷款最高额度从100万元提高至200万元 ，叠加各类上浮条件，家庭公积金最高贷款额度可达340万元，看齐其他一线城市。
另一方面 ，北京公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制已执行多年 ，按照此前政策，每缴存一年公积金可贷款15万元 。此次优化调整后 ，家庭中1人缴存公积金的 ，每缴存一年可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年可贷款40万元 。单人申请120万元贷款或夫妻双方申请240万元贷款 ，均只需缴存公积金5年1个月 ，缴存时间要求大大缩短。
在业内人士看来，本次北京整体政策优化力度较大 ，有助于修复市场预期 ，短期内北京新房、二手房成交量有望好转 。同时，此次新政也有一定示范意义 ，接下来其他重点城市有望在政策上进行查漏补缺 ，出台针对性政策 。
北京限购 、公积金政策再优化
去年12月24日，北京发文，针对性优化非京籍家庭限购政策 ，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限 ，由“3年 ”调减为“2年 ”；购买五环外商品住房的，由“2年”调减为“1年 ”。
时隔7个多月 ，北京再度优化非京籍家庭限购政策 ，进一步将其购买五环内住房的社保或个税缴纳年限要求缩短至“1年 ”，购房套数保持不变 。
北京的这一新政 ，将直接扩大符合条件的非京籍购房群体规模 。“政策落地后 ，北京限购政策来到2011年以来最为宽松的阶段。”中指研究院政策研究总监陈文静表示 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海已于今年年初率先将非沪籍家庭购房社保年限全面降至1年 ，北京此番跟进 ，意味着一线城市在“社保年限”这一限购核心维度上已基本实现实质性松绑 。这将对稳定下半年市场预期 、提升购房信心起到正面引导作用。
公积金政策优化也是此次北京新政的重要亮点。
一是大幅提高公积金最高贷款额度 。由原首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度100万元，调整为：购房家庭中1人为公积金缴存人的 ，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元 ，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元 。
叠加城六区户籍居民家庭在城六区外购买首套住房 、购买住房符合北京建筑绿色发展支持政策 、京籍多子女家庭购房这三种情况 ，个人公积金贷款最高额度可达180万元 ，家庭最高贷款额度可达340万元。调整之后，北京公积金贷款上限看齐其他一线城市 。
二是优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制 。调整后 ，购房家庭中1人为公积金缴存人的 ，每缴存一年公积金可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年可贷款40万元 ，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。缴存年限不够一整年的 ，按一整年计算 。
三是明确在北京无住房或仅有1套住房的北京公积金缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的 ，再次购房时可申请公积金贷款 。
58安居客研究院院长张波认为 ，北京此次对相关公积金政策进行优化，本质是支持购房者用公积金低息贷款置换部分商业贷款 ，直接降低购房月供成本 ，尤其能减轻“卖一买一 ”置换家庭的资金压力。
此外，北京公积金政策优化还涉及支持公积金贷款存量房“带押过户 ”、支持装修提取公积金 。对于装修申请提取公积金的，根据装修装饰增值税发票金额的50%计算提取额度 ，每套房屋最高不超过25万元 。
张波认为 ，前者解决了住房置换交易中“先还贷再过户”的资金过桥痛点，有利于缩短置换周期；后者有助于进一步盘活公积金账户余额 ，支持居民居住消费升级。
除此之外 ，北京本轮政策调整还涉及完善房屋赠与政策：对父母将家庭名下的北京商品住房赠与成年子女的，不再核验购房资格 。
市场企稳迹象或进一步显现
北京是全国重要的楼市风向标 ，据北京市统计局数据 ，上半年北京新建商品房销售面积548.5万平方米，同比增长2% ，市场表现好于全国整体水平 。
7月市场进入传统淡季 ，北京新房 、二手房成交量有所下滑。据中指数据，7月北京新建商品住宅成交37万平方米 ，环比下降29%。北京市住建委官网数据显示 ，7月北京二手住宅网签14037套，环比下降15.5% 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年以来 ，北京二手房交易保持较高活跃度 ，2—6月二手房价格环比持续上涨，7月市场成交有所下滑 ，但仍保持一定活跃度 。在新房方面 ，4—6月，北京新房价格指数环比下降 ，进入7月 ，北京新房成交环比明显下滑，当月北京新房库存88553套 ，去化周期为30.5个月。
“可见 ，北京二手房交易活跃并未完全传导至新房市场，而且随着二手房热度下滑 ，新房市场当前的态势可能还会延续 。 ”李宇嘉表示 ，北京市场的内生动力还有待修复，市场良性循环还有待进一步畅通 。
“着力稳定房地产市场 ”是今年《政府工作报告》提出的贯穿全年的任务目标，7月底中共中央政治局会议再次强调 ，要“稳定房地产市场” ，会议召开之后，重点城市政策如何优化调整备受关注。
在业内人士看来 ，此次北京出台楼市新政 ，一方面是积极落实中共中央政治局会议相关要求，另一方面也为应对近期市场出现的成交调整态势 。
陈文静认为 ，北京此次大力度优化楼市政策 ，有助于进一步提振市场情绪 、促进住房需求释放，接下来房地产市场企稳迹象有望进一步显现 。
张波进一步指出 ，短期来看 ，北京此次新政效应叠加“金九银十 ”传统周期，预计三季度北京二手房、新房成交量会出现一波脉冲式上行。此前被社保和个税年限限制的刚需客群 、计划置换的改善家庭将加速入市 ，带动市场交易规模阶段性回升 。
中长期来看 ，张波表示，北京新政的真实效力或要到四季度才能验证 。限购放松解决的是“有没有资格买 ”的问题，但决定市场能否持续回暖的核心是“有没有能力买”。随着居民收入预期 、房价预期的不断修复 ，预计市场稳定性会不断增强 。
“北京楼市政策的进一步调整优化 ，对全国市场预期修复也将起到积极作用 。 ”陈文静表示，本次北京对公积金政策的部分优化 ，也为其他城市提供了参考借鉴 ，预期短期内将有更多城市优化公积金政策，进一步促进住房相关消费。
李宇嘉认为 ，北京此次出台新政 ，也意味着接下来其他重点城市也有望在政策上进行查漏补缺，出台新的政策 ，比如提高公积金贷款额度、推进“卖旧买新 ”补贴或循环、疏通二手房“带押过户”堵点 、推进多种方式去库存 、举办各类购房节等消费节日 ，联动大宗消费，让综合性价比高的“好房子 ”更好牵引住房需求。
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